Wer eine Immobilie verkauft, fragt sich oft, ob auf den Gewinn Steuern fällig werden. Gemeint ist meist die sogenannte Spekulationssteuer. Ein eigenes Steuergesetz dafür gibt es nicht: Der Gewinn aus einem privaten Veräußerungsgeschäft wird mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert. Ob das überhaupt passiert, hängt vor allem von zwei Dingen ab: wie lange Sie die Immobilie besitzen und wie Sie sie genutzt haben.
Die Zehn-Jahres-Frist
Liegen zwischen Kauf und Verkauf mehr als zehn Jahre, ist der Gewinn bei Privatpersonen steuerfrei. Maßgeblich sind dabei die Daten der notariellen Kaufverträge, nicht der Tag der Schlüsselübergabe. Wer kurz vor Ablauf der Frist verkaufen möchte, sollte die Termine deshalb genau prüfen.
Ausnahme: selbst genutzte Immobilien
Auch vor Ablauf der zehn Jahre bleibt der Gewinn steuerfrei, wenn Sie die Immobilie selbst bewohnt haben. Dafür gibt es zwei Varianten:
- Sie haben die Immobilie in der gesamten Zeit zwischen Kauf und Verkauf selbst bewohnt.
- Sie haben sie im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren selbst bewohnt. Dabei reicht es, wenn die Nutzung im ersten dieser Jahre erst gegen Ende begonnen hat.
Vermietete Immobilien oder Ferienwohnungen, die überwiegend vermietet wurden, fallen nicht unter diese Ausnahme.
Wie der Gewinn berechnet wird
Steuerpflichtig ist nicht der Verkaufspreis, sondern der Gewinn. Vom Verkaufspreis werden die ursprünglichen Anschaffungskosten einschließlich Kaufnebenkosten, Herstellungskosten für Ausbauten sowie die Kosten des Verkaufs abgezogen. Bei vermieteten Immobilien erhöhen die bereits steuerlich geltend gemachten Abschreibungen den Gewinn.
Liegt der gesamte Gewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften in einem Jahr unter 1.000 Euro, bleibt er steuerfrei. Das ist eine Freigrenze: Wird sie überschritten, ist der gesamte Betrag steuerpflichtig.
Geerbte und geschenkte Immobilien
Bei einer Erbschaft oder Schenkung beginnt die Zehn-Jahres-Frist nicht neu. Sie übernehmen die Haltedauer und die Anschaffungskosten des bisherigen Eigentümers. Hat Ihre Mutter das Haus etwa vor 25 Jahren gekauft, können Sie es nach dem Erbe in der Regel steuerfrei verkaufen. Mehr zum Thema Erbe lesen Sie in unserem Artikel Haus geerbt – was jetzt?
Vor dem Verkauf prüfen
Wenn Ihre Immobilie weniger als zehn Jahre in Ihrem Besitz ist und Sie sie nicht durchgehend selbst bewohnt haben, sprechen Sie vor dem Verkauf mit Ihrem Steuerberater. Manchmal lohnt es sich, einige Monate zu warten. Gemeinsam mit Ihnen planen wir den Zeitpunkt der Vermarktung so, dass er zu Ihrer Situation passt. Jetzt Kontakt aufnehmen
Dieser Artikel ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Für Ihren konkreten Fall sprechen Sie bitte mit einem Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater. Gerne stellen wir den Kontakt her.