Wer eine Immobilie erbt, hat meist gerade andere Sorgen. Trotzdem laufen ab dem Erbfall einige Fristen, und je früher die Formalitäten geklärt sind, desto mehr Ruhe haben Sie für die eigentliche Entscheidung: behalten, vermieten oder verkaufen. Hier finden Sie die Schritte in der Reihenfolge, in der sie in der Praxis meist anfallen.
Erbe annehmen oder ausschlagen
Ein Erbe müssen Sie nicht aktiv annehmen. Wer nichts unternimmt, ist nach Ablauf der Ausschlagungsfrist automatisch Erbe. Diese Frist beträgt in der Regel sechs Wochen ab dem Zeitpunkt, an dem Sie vom Erbfall und Ihrer Stellung als Erbe erfahren haben. Wichtig wird das, wenn neben der Immobilie auch Schulden im Nachlass stecken, etwa ein noch laufender Kredit. Verschaffen Sie sich deshalb früh einen Überblick über Vermögen und Verbindlichkeiten.
Erbschein und Grundbuch
Damit Sie als neuer Eigentümer im Grundbuch stehen, müssen Sie Ihr Erbrecht nachweisen. Das geht mit einem Erbschein, den Sie beim Nachlassgericht beantragen. Gibt es ein notarielles Testament oder einen Erbvertrag, reicht oft auch dieser zusammen mit dem Eröffnungsprotokoll.
Die Berichtigung des Grundbuchs ist gebührenfrei, wenn Sie den Antrag innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall stellen. Für einen Verkauf müssen Sie als Erben nicht zwingend selbst im Grundbuch eingetragen sein: Nach § 40 GBO kann das Eigentum direkt auf den Käufer umgeschrieben werden. Den Nachweis der Erbfolge brauchen Sie dafür trotzdem. Welcher Weg in Ihrem Fall passt, klärt der Notar.
Erbschaftsteuer: Anzeige und Freibeträge
Jeder Erwerb von Todes wegen muss innerhalb von drei Monaten beim zuständigen Finanzamt angezeigt werden, sofern das nicht schon durch Notar oder Gericht geschieht. Ob tatsächlich Steuer anfällt, hängt vom Wert des Erbes und vom Verwandtschaftsgrad ab. Die persönlichen Freibeträge liegen zum Beispiel bei 500.000 Euro für Ehe- und eingetragene Lebenspartner, 400.000 Euro für Kinder und 200.000 Euro für Enkel.
Für das selbst genutzte Familienheim gibt es zusätzliche Regeln: Ehepartner können es steuerfrei erben, Kinder bis zu einer Wohnfläche von 200 Quadratmetern. In beiden Fällen muss die Immobilie danach in der Regel zehn Jahre selbst bewohnt werden.
Mehrere Erben: die Erbengemeinschaft
Erben mehrere Personen, gehört ihnen die Immobilie gemeinsam. Über einen Verkauf müssen alle Miterben einig sein. Das klappt am besten, wenn früh alle dieselben Informationen haben, vor allem einen realistischen Wert der Immobilie. Eine neutrale Bewertung hilft, weil sie für alle nachvollziehbar ist und Diskussionen über Wunschpreise versachlicht.
Findet die Erbengemeinschaft keine Einigung, kann jeder Miterbe die Teilungsversteigerung beantragen. Dabei wird oft ein deutlich niedrigerer Preis erzielt als bei einem freien Verkauf. Für alle Beteiligten ist eine Einigung deshalb fast immer die bessere Lösung.
Behalten, vermieten oder verkaufen?
Diese Entscheidung muss nicht sofort fallen. Hilfreich sind ein paar Fragen: Möchte jemand aus der Familie selbst einziehen? Ist die Immobilie in einem Zustand, in dem sie sich vermieten lässt, oder steht eine größere Sanierung an? Und wie viel Zeit und Aufwand möchten Sie in die Verwaltung stecken?
Wenn Sie verkaufen, spielt auch die Spekulationsfrist eine Rolle. Bei geerbten Immobilien übernehmen Sie die Haltedauer des Verstorbenen. Lag dessen Kauf mehr als zehn Jahre zurück, ist ein Verkaufsgewinn in der Regel steuerfrei. Mehr dazu lesen Sie in unserem Artikel zur Spekulationssteuer.
Wie wir Erben unterstützen
Wir helfen bei den Unterlagen, ermitteln einen realistischen Wert und erklären allen Miterben, wie wir zu diesem Wert kommen. Wenn Sie sich für einen Verkauf entscheiden, übernehmen wir die komplette Abwicklung bis zum Notartermin. Kostenlose Bewertung anfragen
Dieser Artikel ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Für Ihren konkreten Fall sprechen Sie bitte mit einem Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater. Gerne stellen wir den Kontakt her.